Abdichtung bei Mehrfamilienhäusern: Wer trägt die Kosten?
Feuchte Keller im Mehrfamilienhaus – eine teure Angelegenheit
Wenn im Keller eines Mehrfamilienhauses Feuchtigkeit auftritt, wird es schnell ungemütlich. Nicht nur für die Bewohner, sondern vor allem für das Portemonnaie. Denn eine professionelle Kellerabdichtung ist kein Schnäppchen. Die entscheidende Frage lautet dann: Wer muss eigentlich für diese Kosten aufkommen?
Die Antwort ist komplexer als gedacht und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ob Sie Eigentümer, Mieter oder Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind – die rechtliche Situation bestimmt, wer in die Tasche greifen muss. In diesem Ratgeber klären wir auf, wer bei Abdichtungsmaßnahmen am Mehrfamilienhaus zahlt und welche Kosten auf Sie zukommen können.
[fs-toc-h2]Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum – das ist hier die Frage
Die wichtigste Weichenstellung erfolgt bereits bei der Frage: Gehören die betroffenen Gebäudeteile zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum? Diese Unterscheidung entscheidet maßgeblich über die Kostenverteilung.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit notwendig sind. Dazu gehören:
- Außenwände und Kellerwände
- Fundament und Bodenplatte
- Dach und tragende Innenwände
- Zentrale Versorgungsleitungen
Das Sondereigentum umfasst hingegen die einzelnen Wohnungen sowie explizit zugeordnete Kellerräume. Die genaue Zuordnung findet sich in der Teilungserklärung, die im Grundbuch hinterlegt ist.
Bei Abdichtungsmaßnahmen sind fast immer die Außenwände, das Fundament oder die Bodenplatte betroffen – also typisches Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet: Die Kosten werden auf alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt. Eine klare Regelung, die allerdings nicht jedem schmeckt, der gerade keine Probleme mit Feuchtigkeit hat.
[fs-toc-h2]Wer zahlt in welcher Konstellation?
Die Kostenverteilung hängt stark von der Eigentümerstruktur und der Art des Schadens ab. Schauen wir uns die verschiedenen Konstellationen genauer an.
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft:
Handelt es sich um Schäden am Gemeinschaftseigentum, zahlt die gesamte Eigentümergemeinschaft. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, die in der Teilungserklärung festgelegt sind. Ein Eigentümer mit einer größeren Wohnung zahlt dabei in der Regel mehr als jemand mit einer kleinen Einheit.
Der Bundesgerichtshof hat eindeutig geurteilt:
Selbst wenn nur einzelne Einheiten von Feuchtigkeitsschäden betroffen sind, müssen alle Eigentümer für die Sanierung aufkommen. Das gilt besonders dann, wenn die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt – etwa bei fehlender Außenabdichtung oder defekter Horizontalsperre. Einzelne Eigentümer können sich nicht der Kostenbeteiligung entziehen, nur weil ihre Wohnung nicht betroffen ist.
Bei vermieteten Wohnungen:
Grundsätzlich trägt der Eigentümer die Kosten für Abdichtungsmaßnahmen. Mieter müssen nicht für bauliche Mängel am Gebäude aufkommen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Mieter den Schaden nachweislich selbst verursacht hat – etwa durch grob fahrlässiges Verhalten.
Bei Sondereigentum im Keller:
Wurde ein Kellerraum als Sondereigentum ausgewiesen und ist nur dieser betroffen, zahlt der jeweilige Eigentümer allein. Allerdings ist dies eher selten der Fall, da Feuchtigkeitsschäden meist auf Probleme mit den Außenwänden zurückzuführen sind.
[fs-toc-h2]Dringende oder aufschiebbare Sanierung – ein wichtiger Unterschied
Nicht jede Abdichtung muss sofort erfolgen. Das Gesetz unterscheidet zwischen dringenden und aufschiebbaren Maßnahmen – mit unterschiedlichen Konsequenzen für die Eigentümer.
Dringende Maßnahmen:
Wenn die Bausubstanz gefährdet ist oder Wohneinheiten nicht mehr bestimmungsgemäß genutzt werden können, besteht Handlungspflicht. In solchen Fällen können einzelne Eigentümer die Sanierung verlangen. Die Mehrheit darf dringende Instandsetzungen nicht blockieren. Alle Eigentümer müssen zahlen – auch wenn sie sich die Maßnahme finanziell nicht leisten können oder möchten.
Aufschiebbare Maßnahmen:
Sind die Schäden weniger gravierend und lässt sich die Sanierung zeitlich strecken, müssen die finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer berücksichtigt werden. Die Gemeinschaft kann beschließen, die Arbeiten zu verschieben oder in Etappen durchzuführen. Hier gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit und Verhältnismäßigkeit.
Diese Unterscheidung kann im Streitfall entscheidend sein. Wer sich gegen eine aus seiner Sicht unnötige Sanierung wehren möchte, sollte prüfen lassen, ob diese tatsächlich dringend erforderlich ist.
Die Kostenverteilung bei Abdichtungsmaßnahmen im Mehrfamilienhaus folgt klaren rechtlichen Regeln. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum. Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum zahlen alle Eigentümer anteilig. Mieter sind grundsätzlich nicht zur Kostenbeteiligung verpflichtet.
Die Kosten für eine professionelle Abdichtung sind erheblich und liegen oft im fünfstelligen Bereich. Eine frühzeitige Rücklagenbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft hilft, solche Ausgaben zu schultern. Versicherungen greifen nur in Ausnahmefällen – vor allem bei plötzlichen Schadensereignissen.
Wer mit Feuchtigkeitsschäden konfrontiert ist, sollte schnell handeln. Ein Sachverständiger kann die Ursache ermitteln und die notwendigen Maßnahmen festlegen. So lassen sich Folgeschäden vermeiden und rechtliche Klarheit über die Kostentragung schaffen. Denn eines ist sicher: Ein trockener Keller erhält nicht nur die Bausubstanz, sondern auch den Wert Ihrer Immobilie.
[fs-toc-h2]Typische Kostenrahmen bei Abdichtungsmaßnahmen
Die Kosten für eine professionelle Kellerabdichtung sind nicht zu unterschätzen. Je nach Verfahren und Umfang der Arbeiten kommen schnell fünfstellige Summen zusammen.
Grobe Kostenübersicht:
Die Abdichtung von außen ist die gründlichste, aber auch teuerste Lösung. Hier müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen:
- Erdarbeiten und Freilegen der Wände: 25-40 Euro pro Kubikmeter
- Abdichtung der Außenwände: 60-100 Euro pro Quadratmeter
- Fugenverpressung: 50-70 Euro pro laufendem Meter
- Gesamtkosten pro laufendem Meter Hausumfang: 500-1000 Euro
Bei einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus mit 40 Metern Umfang liegen die Gesamtkosten damit zwischen 20.000 und 40.000 Euro. Hinzu kommen oft noch Kosten für Trocknungsgeräte, Neuverputz und die Instandsetzung von Außenanlagen.
Innenabdichtung als Alternative:
Die Abdichtung von innen ist deutlich günstiger, da keine Erdarbeiten notwendig sind. Die Kosten liegen hier bei etwa 80-200 Euro pro Quadratmeter. Allerdings ist diese Lösung nicht in allen Fällen möglich und gilt als weniger nachhaltig.
Spezielle Verfahren:
Für bestimmte Problemfälle gibt es spezielle Abdichtungsverfahren:
- Horizontalsperre durch Injektion: 100-150 Euro pro Quadratmeter
- Mauersägeverfahren: 77-357 Euro pro laufendem Meter
- Schleierinjektion: 74-154 Euro pro Meter
Wichtig zu wissen: Zu diesen Kosten kommen oft noch Ausgaben für Sachverständige (200-500 Euro), Trocknungsgeräte (5-10 Euro pro Tag und Gerät) und Folgearbeiten hinzu.
[fs-toc-h2]Wann greift die Versicherung?
Die gute Nachricht: In manchen Fällen springt die Versicherung ein. Allerdings sind die Voraussetzungen dafür eng gefasst.
Wohngebäudeversicherung:
Eine Standard-Wohngebäudeversicherung deckt in der Regel keine Schäden durch allmählich eindringende Feuchtigkeit ab. Sie greift hauptsächlich bei plötzlichen Ereignissen wie Rohrbruch oder Rückstau. Bauliche Mängel und altersbedingte Abnutzung fallen nicht unter den Versicherungsschutz.
Elementarschadenversicherung:
Diese kann bei Schäden durch Starkregen, Hochwasser oder Grundwasser greifen. Voraussetzung ist jedoch, dass das entsprechende Risiko mitversichert wurde und der Schaden durch ein außergewöhnliches Naturereignis entstanden ist.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht:
Wenn die mangelhafte Abdichtung zu Schäden bei Nachbarn führt – etwa durch austretende Feuchtigkeit –, kann die Haftpflichtversicherung des Eigentümers einspringen. Sie übernimmt dann die Schadensersatzansprüche Dritter.
Wichtig ist in jedem Fall eine umgehende Schadensmeldung bei der Versicherung. Ein Sachverständiger sollte die Schadensursache dokumentieren, bevor mit Sanierungsarbeiten begonnen wird.
[fs-toc-h2]Umlagefähigkeit auf Mieter – geht das?
Eine Frage, die Vermieter besonders interessiert: Können die Kosten für die Abdichtung auf die Mieter umgelegt werden?
Die ernüchternde Antwort lautet meistens: Nein. Abdichtungsarbeiten gelten als Instandhaltung oder Instandsetzung und sind nicht auf die Betriebskosten umlegbar. Der Eigentümer muss diese Kosten selbst tragen.
Modernisierungsumlage:
Eine Ausnahme besteht, wenn die Abdichtung im Rahmen einer umfassenden Modernisierung erfolgt und zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnqualität führt. In diesem Fall kann der Vermieter bis zu acht Prozent der Kosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen. Allerdings müssen dafür strenge Voraussetzungen erfüllt sein.
Die Modernisierung muss den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder nachhaltig Energie einsparen. Eine reine Mängelbeseitigung reicht dafür nicht aus.
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